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¿Cuánto recuperaré en suelos y gastos de hipoteca?

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La nueva pregunta que ha surgido en torno a las cláusulas suelo es sobre la recuperación de los gastos de hipoteca. Muchos de nuestros clientes quieren saber cuánto van a recuperar de su suelo y de sus gastos de hipoteca. Por eso hoy queremos explicar todo lo que necesitas saber sobre este punto. Para ellos tendremos en cuenta la jurisprudencia nacional hasta el momento.

¿Cuánto recuperaré en suelos y gastos de hipoteca?

En primer lugar tenemos que analizar lo tocante a la cláusula suelo en la hipoteca.

Diferencias en las sentencias de los tribunales españoles

En julio apareció la primera sentencia del Tribunal de Justicia Europeo en el que obligaba a los tribunales españoles a devolver lo cobrado de más desde la firma del contrato. En esta sentencia las cláusulas suelo se declaraban nulas de pleno derecho y, por tanto, no podía limitarse la devolución del dinero.

Nulidad y retroactividad completa

El Tribunal Supremo había establecido una jurisprudencia mediante la cual limitaba la devolución del dinero a mayo de 2013, fecha de su primera sentencia. El Tribunal de Justicia Europea ha declarado que esta decisión era parcial y favorecía a la banca, por lo que era incompatible con la jurisprudencia europea.

Esto implica que, desde la sentencia del TJE, los afectados pueden recuperar el dinero desde la firma del contrato hipotecario.

Debido a la disparidad de opiniones en los juzgados españoles, muchos jueces y juzgados siguen aplicando una disparidad de opiniones extraña. Algunos juzgados ya devuelven todo lo cobrado desde el principio, mientras que otros no.

El Tribunal Supremo

El Alto Tribunal ya se ha pronunciado en un escrito a favor de la retroactividad total. Sin embargo, aún no se sabe nada de todos los casos juzgados previamente a la sentencia europea.

Es en este punto donde encontramos mayores problemas. Las exigencias de algunos clientes de recuperar todo el dinero desde la firma del contrato, choca con la figura legal de «cosa juzgada» que impediría que los casos ya juzgados, como el de BBVA, volvieran a pasar por el juzgado.

Cómo puedo calcular el importe que me tienen que devolver

Cada caso es distinto. Dependen, entre otras cosas de la duración del contrato, el suelo establecido y factores muy específicos como solicitudes de carencia o cambios en las condiciones de financiación.

Cuánto podrás recuperar por los gastos

Los gastos generados por la formalización de la hipoteca también son motivo de polémica y también pueden ser reclamados.

De acuerdo con la sentencia 705/2015 del Tribunal Supremo, las cláusulas que establecen que los gastos deben ser sufragados por el cliente son abusivas y, por lo tanto, se pueden reclamar estos gastos. Se entiende que, para ser legales, estos gastos deben ser compartidos entre las dos partes.

Los gastos a los que se refiere son: notaría, inscripción en el Registro de la Propiedad, costes de gestoría y los impuestos de Actos Jurídicos Documentados.

Los bancos se ponen a la devolución generalizada

Sin importar el importe, los bancos ya han expresado su voluntad de prolongar la situación mientras no exista una sentencia en firme que obligue a la devolución generalizada.

¿Cómo calculo lo que me van a devolver?

Como ocurre con las cláusulas suelo, cada caso es un mundo y debería estudiarse por separado. Cada caso supone grandes diferencias.

El IAJD se fija en cada comunidad autónoma y el importe oscila entre el 0,1% y 1%. Por otro lado los gastos de gestoría también pueden ser abrumadores, oscilando desde los 200 a los 600 euros, según casos. Por otro lado, la inscripción en el registro suele suponer unos 125 euros.

En definitiva, si quieres saber cuánto puedes recuperar tendrás que calcular cuánto gastaste en estos impuestos y pagos.

Si te has visto afectado por este tipo de estrategias, desde SinCláusulas te ofrecemos diversas modalidades de pago, y solo cobramos cuando ganamos tu demanda en el juzgado. También aplicamos un mejor precio en caso de realizar una gestión previa extrajudicial, donde no tendrás que pagar nada, y solo pagarás en el caso de firmar un acuerdo favorable. Llámanos sin compromiso alguno al Teléfono de Atención al Cliente 629 879 429.

Los gastos de hipoteca que ya pagan los bancos en las cláusulas suelo

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En los casos de reclamaciones por cláusulas suelo, la banca empieza ya a asumir la mayor parte de los gastos de hipoteca. En muchos casos asumen gastos de notaría, gestoría y registro, aunque justifican lo cobrado ante los que reclaman. BBVA, Sabadell y Bankia son las entidades que más gastos pagan, por otra parte Banco Popular sigue cargando todos los gastos al cliente.

Gastos de hipoteca en las reclamaciones

Los gastos de hipoteca se han convertido en el nuevo problema de los bancos. En diciembre de 2015 en Tribunal Supremo, en su sentencia declaró nula la cláusula que obligaba al cliente a pagar todos los gastos de constitución de hipoteca. Desde entonces, los clientes están reclamando la devolución de los gastos de hipoteca.

Los bancos, por lo general, se resisten a devolver lo que el cliente tuvo que pagar. Sin embargo, poco a poco, las entidades están empezando a pagar algunos de estos gastos a los clientes. Además, en los nuevos créditos que se conceden empiezan a compartir la carga con los clientes.

Por el momento, los abogados y los clientes siguen a la espera de que el Tribunal Supremo se pronuncie sobre este tema y ofrezca una jurisprudencia clara al respecto. El reparto de los gastos de hipoteca, sigue siendo un problema a día de hoy.

Cada entidad bancaria ha hecho frente a este problema de una forma diferente. En algunos casos —BBVA, Bankia, Sabadell— los bancos comparten los gastos con sus clientes. Otros casos, como el de Banco Popular, el banco sigue cargando todo a sus clientes.

¿Qué son los gastos de hipoteca?

Es importante conocer en primer lugar qué son los gastos de hipoteca. Este proceso incluye, por norma general, los gastos de gestoría, notaría y registro. También se suelen incluir el pago de impuestos y la tasación de la vivienda.

Según los expertos, los gastos de una hipoteca media de 150.000 euros, pueden ascender hasta 5.335 euros. En estos gastos no se cuenta el pago por la tasación de la vivienda.

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Reclamación de gastos de las cláusulas suelo

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En Sin Cláusulas hemos estado aconsejando a nuestros clientes desde que apareció la sentencia del Tribunal Europeo que anulaba las cláusulas suelo y obligaba a devolver todo lo cobrado desde el inicio del contrato. Hemos dado consejos para las cláusulas suelo que han llevado a nuestros clientes a recuperar el dinero perdido y que les han ayudado a gestionar con Hacienda esa devolución.

En muchos casos, los bancos aunque se han plegado a la devolución, se han negado a pagar todo o han decidido que ese suelo era inferior la real. Estos casos han supuesto que los clientes recuperen menos de lo que deberían. Los bancos, de nuevo, tratan de salvarse ante la avalancha de reclamaciones.

Sin Cláusulas y los afectados por las cláusulas suelo

Hace unos meses ya escribimos en este mismo blog, que nosotros hemos gestionado muchos casos que han acabado en la devolución íntegra de las cuotas pagadas de más. Además, explicamos todo lo referente a Hacienda, de esta forma, podrás saber lo que más te conviene.

En Sin Cláusulas te ofrecemos gestionar tu reclamación. Recuerda que puedes reclamar no solo la devolución de lo pagado de más, también puedes recuperar los gastos de notaria, la gestión de la hipoteca, la tasación del inmueble y el registro de la propiedad.

Esto es lo que se llama reclamación de gastos, es un trámite realmente sencillo, el cliente solo debe facilitar la documentación necesaria para presentar una reclamación previa. Algunos bancos, con la presentación de esta reclamación ya devuelven el dinero. El problema es que nunca lo devuelven todo, para recuperar todo hay que acudir a un abogado.

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BBVA se aviene a devolver las cláusulas suelo previas a 2013

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Tras un largo pulso judicial, por fin BBVA ha decidido empezar a devolver todo lo cobrado de más por las cláusulas suelo sin una sentencia judicial en firme. Cuando están a punto de cumplirse los 4 años desde la sentencia del Tribunal Supremo en que consideraba nulas las cláusulas suelo poco transparentes, la entidad anuncia a sus clientes que devolverá todo lo cobrado de más por cláusulas suelo o IRPH.

BBVA y la sentencia de Europa

Tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, las entidades bancarias estaban obligadas a devolver todo lo cobrado de más desde la firma del contrato. De esta forma se tumbaba la doctrina anterior del Supremo, que limitaba la retroactividad a mayo de 2013.

En un principio, a pesar de las sentencias en su contra, BBVA se resistía a realizar una devolución generalizada y se limitó a contestar que estudiaría la devolución de lo cobrado de más a los clientes que correspondiese.

Desde BBVA han informado ya que, desde este pasado mes de abril, se ha procedido a informar y devolver todo lo pagado de más a los clientes.

Las cláusulas suelo y la devolución

Los casos de devolución, en un principio se estudiaban por separado, ya que la entidad entendía que cada caso debía estudiarse individualmente. Si se descubre que la cláusula fue aplicada antes de las sentencias sobre transparencia, es eliminada directamente y se le devuelve el dinero al cliente.

A todos los clientes se les informa de este proceso. Primero por correo electrónico.

BBVA no imponía cláusulas suelo

La entidad dejó de usar las cláusulas suelo en mayo de 2013, después de la sentencia del Tribunal Supremo que le obligaba a eliminar las cláusulas suelo poco transparentes. Además, en el caso de las hipotecas firmadas con Catalunya Caixa, los suelos hipotecarios dejaron de utilizarse a partir del 1 de julio de 2015.

De esta forma, BBVA es una de las primeras entidades en avenirse a los dictados de la sentencia del Tribunal de Justicia Europeo.

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¿Se puede reclamar una cláusula suelo cancelada?

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Una de las grandes preguntas que tienen nuestro clientes sobre las cláusulas suelo y la nueva legislación, suele ser si pueden reclamar por una cláusula suelo cancelada. ¿Tienen derecho a reclamar los intereses pagados de más? ¿Podré reclamar los gastos de la hipoteca?

Como ya sabemos, tras la sentencia del Tribunal de Justicia Europeo, los bancos españoles están obligados a devolver todo lo cobrado de más por las cláusulas suelo desde la firma del contrato. Esta sentencia rompía con la jurisprudencia del Tribunal Supremo que limitaba la devolución a mayo de 2013.

Sin embargo, ahora surge una nueva pregunta: ¿Qué pasa si tu cláusula suelo ya fue cancelada? ¿Se puede volver a reclamar?

Recuperar el dinero perdido en una cláusula suelo cancelada: ¿Es posible?

La buena noticia es que sí es posible recuperar el dinero perdido en cláusulas suelo canceladas. Aunque el préstamo se haya cancelado, se tiene derecho a reclamar la cláusula suelo durante los siguientes cuatro años.

Otra de las grandes preguntas es si se pueden reclamar los gastos hipotecarios (firma y cancelación de la hipoteca). En este caso la respuesta sigue siendo afirmativa. Incluso cuando se haya cancelado, se puede seguir reclamando, siempre que estemos dentro del mismo plazo de cuatro años.

Algunos juzgados permiten plazos mayores a cuatro años para la reclamación de cláusulas suelo canceladas, sin embargo, lo normal es fijar el plazo en cuatro años, no más. Siempre que estemos dentro de ese plazo podremos reclamar sin problemas.

Sentencias dispares en las cláusulas suelo

A pesar de la jurisprudencia europea, las sentencias en los juzgados españoles están siendo dispares. No podemos confiar en el criterio de los jueces a la hora de devolver el dinero perdido en las cláusulas suelo.

Los jueces están aplicando criterios dispares en cuanto a devoluciones y plazos, por lo que cada caso deberá tratarse de forma personalizada. En ningún caso podemos pensar que está todo ganado de antemano, pues algunos jueces se niegan a juzgar de nuevo una cláusula suelo cancelada.

En cualquier caso es fundamental ponerse en manos de un experto en la materia. Sin Cláusulas es un equipo de abogados expertos en reclamaciones por cláusulas suelo y tenemos a nuestras espaldas la experiencia de muchos casos ganados.

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La vía extrajudicial para reclamar las cláusulas suelo

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Desde Sin Cláusulas hemos hablado mucho sobre las cláusulas suelo, sobre todo a raíz de la sentencia del Tribunal de Justicia Europeo. Te hemos contado, semana a semana, todo lo que necesitas saber para reclamar tu cláusula suelo y recuperar todo el dinero perdido. También te contamos que el Tribunal Supremo sigue favoreciendo a los bancos, negándose a revisar los casos juzgados.

En una ocasión te explicamos la necesidad y la importancia de contar con la ayuda de un abogado para gestionar tus reclamaciones de cláusulas suelo. Un abogado te aconsejará y gestionará —siempre junto a ti— todo tu proceso de reclamación, para que puedas recuperar todo el dinero perdido en las cláusulas suelo.

La vía extrajudicial

Como ya te explicamos en Sin Cláusulas, antes de reclamar la devolución en sede judicial, hay que acudir a la vía extrajudicial que abrió el Gobierno. Mediante esta vía se pretende que entidades y clientes puedan llegar a un acuerdo amistoso mediante el que ambas partes puedan quedar conformes.

El sistema que aprobara el Gobierno es gratuito, el banco no le cobrará nada y será el primer paso antes de una reclamación judicial. Se trata de una vía rápida, ya que el banco está obligado a responder en menos de tres meses. Solo en caso de no estar conformes con la devolución se podrá acudir a juicio.

El abogado

Es aquí donde la ayuda de un abogado se hará necesaria. El abogado será el encargado de calcular cuánto debería devolverle la entidad, además será él el encargado de calcular cuál es la mejor forma de recuperar ese dinero.

Además, muchas entidades y cajas de ahorros, se niegan a aceptar este tipo de acciones. Algunas como Liberbank dan largas a sus clientes, no contestan o afirman que sus cláusulas eran transparentes y, por tanto, legales. Además, muchas están devolviendo menos dinero del que deberían. Esto hace necesaria la presencia de un abogado que pueda revisar su caso.

Si te has visto afectado por este tipo de estrategias, desde SinCláusulas te ofrecemos diversas modalidades de pago, y solo cobramos cuando ganamos tu demanda en el juzgado. También aplicamos un mejor precio en caso de realizar una gestión previa extrajudicial, donde no tendrás que pagar nada, y solo pagarás en el caso de firmar un acuerdo favorable. Llámanos sin compromiso alguno al Teléfono de Atención al Cliente 629 879 429.

El Supremo no obliga a devolver todas las cláusulas suelo

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El Tribunal Supremo sigue jugando a favor de los bancos. Muchos bancos que son condenados a retirar las cláusulas suelo de sus contratos, siguen siendo condenadas a devolver lo cobrado de más solo desde mayo de 2013. A pesar de la sentencia del Tribunal Europeo que les obliga a devolver todo lo cobrado de más desde la firma del contrato.

El Tribunal Supremo asegura que no va a revisar los casos de cláusulas suelo anteriores a la sentencia del Tribunal de Justicia Europeo. A pesar de que se ha obligado al Alto Tribunal a que aplique una retroactividad total, este se niega a revisar cualquier caso anterior.

Esto supone una nueva victoria para la banca. Las entidades financieras que han estado abusando de la confianza de los clientes, se ven reforzadas una vez más por el Gobierno y por los Tribunales.

Sin retroactividad

Entidades como BBVA y Banco Popular se han negado a aplicar la retroactividad total en la devolución del dinero. A pesar de las continuas demandas de abogados y asociaciones de consumidores, entidades y tribunales se niegan a cumplir con las exigencias del Tribunal de Justicia Europeo.

El Tribunal Supremo ya ha dictado sentencia en cuanto a las demandas individuales, a las que considera como cosa juzgada y, por tanto, no se devolverá todo lo cobrado de más a los clientes. En los casos de demandas colectivas, el Supremo todavía no se ha pronunciado.

Este problema carece de sentido y crea una paradoja, pues todas las entidades que tienen cláusulas claramente abusivas y nulas, son las que se van a librar de devolver el dinero cobrado indebidamente.

Según el Alto Tribunal no se puede revisar una sentencia en firme por el hecho de que aparezca una posterior jurisprudencia incompatible. Esta es la razón por la que ha rechazado admitir la petición de demanda de los afectados, que habían recurrido la sentencia de primera instancia.

Cuando es abusiva una cláusula suelo

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Cuando las entidades bancarias insertaron las cláusulas suelo en los contratos de préstamos hipotecarios no previeron la situación creada en estos momentos. Durante la crisis, las entidades bancarias se aprovecharon de la cláusula suelo, para hacer frente a la caída de los intereses, previendo que el mercado se desplomaba. Lo que no supieron ver fueron las consecuencias que esto tendría para ellos.

Es de sobra conocido —y así lo han afirmado los tribunales— que los bancos abusaron de la confianza de los usuarios a la hora de incluir este tipo de cláusulas en sus contratos. Sin embargo, es necesario explicar que por el simple hecho de tener una cláusula suelo, no significa que el banco haya cometido una ilegalidad. No todas las cláusulas suelo son abusivas.

La transparencia de las cláusulas suelo

En la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 se recogían los deberes de transparencia de los bancos. Fue esta sentencia el pistoletazo de salida para el aluvión de reclamaciones, pues se delimitaba de forma clara la transparencia y el abuso de las entidades.

De esta forma se exponían los puntos «poco transparentes». Hacer creer al usuario que se firmaba un interés fijo, cuando era variable, enmascarar la cláusula entre el cuerpo de información ininteligible y el hecho de que las entidades no señalaban que esta cláusula era un elemento definitorio del contrato.

Además, en muchos casos se incluía una cláusula techo, como contraprestación. Además, jamás se realizaban comparaciones con otros productos de la entidad y tampoco se realizaban estudios sobre la viabilidad de las cláusulas adicionales.

Y por supuesto, jamás se explicaba o se daba a entender al cliente el coste real de la cláusula suelo.

Si la cláusula suelo de nuestro contrato cumple con alguno de estos puntos, será declarada abusiva y, por tanto, anulada.

La sentencia del Tribunal Europeo y del Supremo

Con la sentencia del Tribunal Europeo, la avalancha de reclamaciones pronto superará las capacidades de los Juzgados de Primera Instancia, lo que obligará a la creación de nuevos juzgados especializados.

El Tribunal Supremo, una vez más, ha salido al paso y para proteger a las entidades, afirma en una nueva sentencia que no todas las cláusulas suelo son ilegales y que cada caso deberá ser estudiado de forma separada. Con este supuesto ha desestimado una reclamación por una cláusula suelo de la Caja Rural de Teruel, pues aprecia que se cumplieron los parámetros de transparencia expuestos en su sentencia del 9 de mayo de 2013.

¿Cuándo es abusiva una cláusula suelo?

De esta forma, aunque muchas cláusulas suelo son abusivas, habrá que estudiar cada caso de forma separada. Con esta nueva sentencia se extenderá la duda entre la transparencia o no de cada cláusula suelo que se juzgue. El problema es que deberá pasar un tiempo para saber cómo reaccionarán los jueces frente a este nuevo problema.

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Cómo reclamar una hipoteca con IRPH

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En los últimos meses las cláusulas suelo han copado la información bancaria. Las reclamaciones siguen llegando, mucho más desde que se decidió que se devolviera todo lo cobrado de más desde la firma del contrato. Sin embargo, siguen apareciendo nuevas malas prácticas como los swap, las hipotecas multidivisa y las hipotecas con IRPH.

En el caso de las hipotecas con IRPH también están siendo anuladas por los juzgados de toda España. Por eso hoy queremos explicarte qué son y cómo puedes librarte de ellas.

¿Qué son las hipotecas con IRPH?

La mayoría de las hipotecas firmadas en España están referenciadas al Euribor, el índice europeo que regula el tipo de interés en los préstamos.

Sin embargo, existen otros métodos menos conocidos de referencia como el IRPH (Índice de Referencia de Precios Hipotecarios). Su denominación oficial es tipo medio de préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre.

Según los cálculos de las asociaciones de consumidores, este índice podría estar oculto tras el 10 o el 20% de las hipotecas firmadas en España.

Es índice se elabora recogiendo la información de todos los bancos. El problema es que este índice es fácil de manipular, pues depende exclusivamente de la información facilitada por los bancos. Los bancos podrían manipular a su antojo este índice.

El engaño del IRPH

El problema con las hipotecas IRPH surgió cuando, tras la crisis, el Euribor empezó a caer en picado. Mientras todas las hipotecas bajaban, las referenciadas al IRPH se mantenían o seguían subiendo.

¿Qué puedo hacer con el IRPH?

En España existen entre un millón y un millón y medio de afectados este tipo de hipotecas. La pérdida media de estos usuarios afectados se sitúa entre los 18.000 euros.

Igual que con las cláusulas suelo, el problema es la falta de transparencia y de información. En este caso los bancos son acusados de no haber facilitado toda la información al cliente. Y nunca se explicó correctamente cómo funcionaba el IRPH.

Como sucede con las cláusulas suelo, la mejor opción para anular este tipo de contratos y recuperar todo lo pagado demás es acudir a un abogado.

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El Supremo y las cláusulas suelo negociadas

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El Tribunal Supremo considera legales varias cláusulas suelo que fueron negociadas individualmente con los clientes de Caja Rural Teruel. De esta forma desestima la demanda de nulidad, pues considera que, al ser negociadas son transparentes y, por tanto, legales.

En este caso la cláusula suelo había sido negociada individualmente por los demandantes y la caja. Según consta en la sentencia, esto puede saberse porque se pactó un suelo inferior al que normalmente ponía la entidad. De esta forma el Tribunal Supremo rechaza el recurso de casación que los demandantes habían interpuesto contra Caja Rural Teruel, pidiendo la nulidad de la cláusula suelo por falta de transparencia.

Cláusulas suelo negociadas con el banco

La razón que alega el Alto Tribunal para rechazar el recurso de casación y declarar válida la cláusula suelo, es que esta no estaba enmascarada entre un barullo de datos. La cláusula era clara y transparente y había sido negociada con los clientes. Además, el notario presente durante la firma del contrato, advirtió a los clientes de la presencia de la cláusula suelo.

De esta forma queda claro que las dos partes tenían conocimiento de la existencia de la cláusula suelo. El Supremo, basándose en estos tres datos, declara que la cláusula suelo es transparente y legal.

Recalcular las cuotas

Los clientes, en su demanda, pedían que se anulara la cláusula suelo de su contrato de préstamo y que se recalculasen las cuotas de la hipoteca como si la cláusula no hubiese existido.

La reclamación fue desestimada en primera instancia por el Juzgado de Primera Instancia de Teruel, aunque los afectados presentaron recurso de apelación en la Audiencia Provincial, que también desestimó el recurso. Tras esto presentaron un recurso de casación en el Tribunal Supremo al considerar que la sentencia del Juzgado de Primera Instancia incumplía la jurisprudencia de la sentencia de mayo de 2013 del Tribunal Supremo.