Cláusulas Suelo

Las cláusulas suelo en los contratos hipotecarios pueden llegar a suponer un gasto de más de 100 euros al mes a las familias afectadas. Los tipos de interés se han situado en mínimos históricos y, aunque todo apunta a que seguirán bajando, los clientes afectados por este tipo de prácticas no ven reflejados en sus recibos mensuales las continuas bajadas de los intereses. A las condiciones poco transparentes de este tipo de cláusulas hay que añadir el desconocido índice IRPH que suele ser bueno para el banco y malo para el cliente.

En España la gran mayoría de los contratos de préstamos hipotecario que se firman están referenciados al Euribor, esto significa que los precios mensuales que pagan los clientes están sujetos a las bajadas o subidas de éste índice. Como ya hemos dicho, desde el comienzo de la crisis financiera, el Euribor ha caído en picado y, todo apunta a que seguirá cayendo. La mayoría de las hipotecas se benefician de esta bajada, pero muchos clientes cayeron en la trampa de firmar una cláusula suelo, sin embargo, algunos fueron pillados por un truco menos conocido: el índice IRPH.

El IRPH es un índice fabricado por las entidades bancarias ya que se elabora sobre los préstamos que éstos conceden, por consecuencia no refleja la realidad de los tipos de interés del mercado y siempre está por encima del precio del Euribor. Muchos fueron los clientes españoles que firmaron un contrato hipotecario referenciado al IRPH, nunca se les informó correctamente, pues las entidades señalaban a este índice como un factor de estabilidad frente a las subidas y bajadas del Euribor. El error no es de poca importancia, ya que una hipoteca referenciada al IRPH sale unos 1200 euros al año más cara que una con índice al Euríbor.

Para saber si su hipoteca tiene como referencia el IRPH no tiene más que buscar tu escritura (la de tu hipoteca), en el lugar que indica «tipo nominal de interés», si tu hipoteca está referenciada o no al IRPH. Si no parece referenciado, pero sigues sospechando revisa tu recibo mensual, si el tipo de interés es superior a un 2% es probable que tengas el índice IRPH o una cláusula suelo.

En ese caso lo mejor que puedes hacer es contactar con Sin Cláusulas para que sean nuestros expertos quienes te asesoren sobre los mejores pasos a seguir.

Las cláusulas suelo suponen una pesadilla para miles de ahorrados que se han visto afectados por esta practica que deja a muchos usuarios sin poder aprovecharse de la bajada de tipos de interés del mercado. Muchos bancos camuflaron estas cláusulas en el cuerpo de sus contratos hipotecarios, a sabiendas de que el mercado iba a sufrir un descalabro y los tipos de interés marcarían mínimos históricos.

El Tribunal Supremo eliminó las cláusulas suelo de cinco entidades bancarias, al tiempo que sentaba jurisprudencia al respecto, declarando nulas todas aquellas cláusulas suelo que fueran poco transparente, además obliga a las entidades a devolver los intereses cobrados de más desde mayo de 2013.

A medida que ha pasado el tiempo son más las Audiencias Provinciales que se niegan a seguir el criterio del Supremo y que afirman que es injusto fijar un límite a la retroactividad, por eso el caso se ha llevado hasta Europa, donde se juzgará si los bancos deben devolver todo el dinero o se justifica el límite a la retroactividad. Mientras esto sucede las entidades bancarias están realizando una verdadera carrera con el fin de anular «amistosamente» las cláusulas suelo en los contratos con sus clientes, estos acuerdos amistosos suelen ser trampas tendidas por el banco para lograr, mediante engaños, que el cliente no reclame el dinero cobrado de más.

En cuanto a las entidades Liberbank sería la más afectada por la anulación de las cláusulas suelo, mientras que Bankia sería la menos expuesta. Liberbank se vería muy afectada por esta decisión ya que cuenta con hipotecas activas por más de 2.900 millones de euros, todas ellas con cláusulas suelo, lo que supone para la entidad el 11% de su margen de intereses. Si se eliminaran perdería 56 millones en ingresos durante el primer año.

En el extremo opuesto a Liberbank está Bankia, con sólo un 1% de su margen de intereses puesto en cláusulas suelo. Sabadell, Popular y CaixaBank también saldrían perjudicadas, aunque todas ellas en mucha menor medida que Liberbank.

Tal y como ya hemos ido informando desde Sin Cláusulas, en España las cláusulas suelo son completamente legales siempre que cumplan con ciertos parámetros establecidos. En mayo de 2013, sin embargo, el Tribunal Supremo dictó una sentencia en la que declaraba nulas todas las cláusulas suelo poco transparentes, con esta sentencia el Alto Tribunal sentaba jurisprudencia sobre el asunto: todas aquellas cláusulas suelo que no fueran negociadas, que fuesen poco claras o que estuvieran escondidas en el cuerpo de otras cláusulas eran anuladas inmediatamente o podían serlo por vía judicial.

Esta sentencia traía consigo también lo que sería el germen de una ardua discusión entre magistrados, letrados, Audiencias Provinciales y diferentes organismos de justicia: ¿Deben los bancos devolver todo el dinero cobrado de más o sólo devolver lo cobrado desde la fecha de la sentencia? Con la sentencia, el Supremo se aseguraba de limitar las pérdidas de los bancos, algo que no sentó bien entre los consumidores.

Ya son varias las Audiencias Provinciales que han elevado una queja al Tribunal de Justicia Europeo sobre este aspecto de la polémica sentencia, entre ellas destacan la de Cantabria y la Zamora, que fueron las pioneras. Pretenden que el organismo europeo se pronuncie sobre si es correcto o no que se limite la devolución del dinero de una cláusula que ha sido declarada nula, alegando la incompatibilidad de este concepto con la necesaria protección al consumidor.

Cláusulas nulas, sin retroactividad

En su sentencia de mayo de 2013, el Supremo declaraba nulas todas las cláusulas suelo presentadas en una demanda colectiva, alegando la falta de transparencia, sin embargo, limitaba la devolución del dinero, eliminando la retroactividad, así las entidades no tenían que devolver lo intereses cobrados de más hasta ese momento.

En una sentencia del Tribunal Supremo, fechada en marzo de este mismo año, declaró anulada por «abusiva» otra cláusula suelo, sin embargo, apreció que la entidad sólo debería devolver el dinero cobrado de más desde la fecha de al primera sentencia, limitando los efectos de retroactividad. Con el fin de justificar esta limitación, el Alto Tribunal señaló a «riesgos de trastorno grave del orden público» y a la «buena fe».

Dudas sobre la limitación

Desde la sentencia han sido muchas las Audiencias Provinciales que han hecho oídos sordos a la sentencia del Supremo y han sentenciado a las entidades a devolver todo lo cobrado desde la fecha de firma del contrato. Sin embargo, ante la problemática creada por la sentencia, algunas Audiencias han decidido elevar sus peticiones al Tribunal Europeo y que sea el organismo internacional quien juzgue el tema.

Según los criterios manejados por las Audiencias Provinciales limitar la retroactividad en la devolución supone un perjuicio en el consumidor, pues según la normativa cuando una cláusula se declara nula se debe restituir por completo lo que se hubiera pagado. Otro de los aspectos que tratan de «esclarecer» es lo tocante al orden público, ya que consideran que una acción individual no supone ningún grave trastorno en la economía interna de una entidad bancaria. Mucho menos, después de haber pasado tantos años enriqueciéndose con estas malas prácticas.

Mala fe

Las Audiencias Provinciales, al contrario que el Tribunal Supremo, duda de la buena fe de las entidades a la hora de insertar las cláusulas suelo en los contratos hipotecarios de sus clientes. Si la cláusula suelo estaba escondida y era abusiva, es imposible que el banco estuviera actuando de buena fe, tratando de proteger al consumidor.

Se alega al hecho de que si una cláusula es declarada nula, los efectos de esa nulidad no deben limitarse, si no que se extienden hasta el momento de la firma del contrato.

Primero fue Asturias y ahora Zamora. La Audiencia Provincial de Zamora ha dado un paso de gigante en los referente a las cláusulas suelo, y ha decidido llevar también el asunto ante el Tribunal de Justicia Europeo, que deberá pronunciarse sobre el tema, a poder ser sentando una jurisprudencia para el resto de casos similares.

Tras las sentencia del Tribunal Supremo sobre cláusulas suelo, son muchos los magistrados y abogados que han levantado la voz y se han expresado en contra de la decisión del Alto Tribunal de no hacer retroactiva la devolución de las cantidades pagadas de más por el cliente, el banco sólo deberá devolver lo pagado hasta la fecha de la primera sentencia mayo de 2013.

El Consejo General del Poder Judicial y el Tribunal Superior de Justicia de la comunidad han asegurado en varias ocasiones que resulta imposible declarar la retroactividad de las devoluciones, a la fecha de firma del contrato hipotecario, debido a las dos sentencia del Supremo que sentaron jurisprudencia al respecto. Es por esto que muchos magistrado entienden que esta decisión resulta contraria a la normativa comunitaria de protección del consumidor.

Sumada a la iniciativa asturiana resulta de suma importancia para los clientes afectados por las cláusulas suelo, pues si el Tribunal Europeo entiende que la cuestión es prejudicial podría significar que los afectados recuperarían el dinero pagado de más desde el momento de la firma del contrato. La decisión fue tomada tras la demanda de un cliente que reclamaba la devolución completa del dinero pagado de más a la entidad.

En el escrito se cita la Ley de Condiciones Generales de la Contratación que afirma que: declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos y el precio de sus intereses. Los magistrado esperan la máxima celeridad del organismo europeo en este caso.

Cajasur, la principal entidad bancaria de la provincia de Córdoba, está cambiando las condiciones de las hipotecas que todavía tienen cláusulas suelo, con el propósito de eliminar definitivamente de sus balances este tipo de productos. Según los estudios de la misma entidad quedan unas 60.000 hipotecas con cláusulas suelo que suponen un gasto extra a los clientes.

Cajasur es una de las muchas entidades bancarias que aplicaron, en su momento, cláusulas suelo y techo para protegerse de los bruscos vaivenes del Euríbor, el mayor significado de la propuesta radica en ser la mayor entidad bancaria en Córdoba. En el mercado, la cartera de hipotecas con este tipo de cláusulas abusivas asciende a 46.400 millones de euros. Las entidades están tratando de negociar la retirada de dichas cláusulas, tras la avalancha de demandas de los últimos años, lo que repercutirá en unas pérdidas superiores a los 700 millones de euros para las entidades.

Cajasur está eliminando las cláusulas suelo en los contratos hipotecarios tras una sentencia, la entidad cordobesa sólo elimina aquellas cláusulas suelo que entren en los supuestos del fallo: todas las que oscilan entre un mínimo del 3 y 4 por ciento y un máximo del 12 por ciento. La decisión judicial supuso un alivio para las familias, aunque un gran cargo para la entidad que tuvo que recortar personal.

No todas las hipotecas estaban dentro de los supuestos de la sentencia, muchas quedaban fuera del rango, sobre todo las que se firmaron con empresas y que también disponían de la cláusula de sistema de estabilización de tipos de interés. Para Cajasur las cláusulas suelo han supuesto un problema importante, ya que ha sido uno de los bancos que más ha abusado de este tipo de procedimientos.

El documento que Cajasur hace llegar a sus clientes asegura que, a partir de la siguiente cuota, el contador se pondrá a cero y se recalculará el interés según el Euríbor, siempre y cuando el cliente renuncie a futuras demandas, esta es una de las trampas a las que recurren los bancos que no quieren devolver a los clientes lo cobrado de más durante la aplicación de la cláusula suelo.

Aunque parezca mentira las cláusula suelo en los contratos hipotecarios son completamente legales en España. Es por esta razón que muchos bancos siguen comercializando hipotecas con este tipo de cláusulas, a pesar de las numerosas sentencias y directrices de los juzgados españoles, algunos bancos como Sabadell han seguido con estas prácticas hasta hace muy poco, el motivo es que la ley les permite hacerlo.

El mismo Banco de España llegó a respaldar los bancos que usaban este tipo de cláusulas abusivas en un escrito en el que alegaba que si existe un techo que protege al hipotecado, está bien que también exista un suelo que proteja al banco, aseguraba erróneamente (o falsamente) que el suelo hipotecario estaba a la vista del cliente y que al existir un libre mercado el cliente siempre tiene la libertad de irse a otra entidad.

Los bancos no están obligados a eliminar el suelo hipotecario, tampoco a rebajarlo, a menos que sea un juez el que lo exija mediante una sentencia. Sin embargo, a partir de mayo de 2013 todas aquellas cláusulas suelo poco transparentes son anuladas, ya que el Tribunal Supremo dictaminó la nulidad de este tipo de cláusulas siempre y cuando el acuerdo con el cliente haya sido poco transparente.

En esta línea existen algunos supuestos en los que se puede reclamar judicialmente la anulación de la cláusula suelo y la devolución del dinero pagado de más. En primer lugar cuando no se firmó la oferta vinculante o en ella no aparecía la cláusula suelo, si en el pre-contrato no aparecía la cláusula suelo podemos alegar desconocimiento. Si existe una gran diferencia entre el suelo y el techo hipotecario, o en el caso de que exista un suelo pero no un techo a la hipoteca.

Aunque la más importante suele ser cuando el cliente no fue informado debidamente. Los bancos solían camuflar las cláusulas suelo en el cuerpo de otras cláusulas, la información nunca llegaba la cliente y si lo hacía solía ser sesgada o, directamente, manipulada. La falta de información en este tipo de cláusulas fue el motivo por el que el Supremo declaró nulas todas las cláusulas suelo.

Como ya hemos advertido en varias ocasiones desde Sin Cláusulas, algunos bancos tratan de hacernos trampa al pedir la anulación de las cláusulas suelo. Tras las últimas sentencias del Tribunal Supremo, que declararon nulas todas las cláusulas suelo que puedan considerarse poco transparentes, los bancos han comenzado a buscar formas de librarse de esta decisión y seguir aplicando las cláusulas suelo a los contratos hipotecarios.

Muchos bancos, ante la directiva del Alto Tribunal, han buscado formas de embaucar al cliente, tras una apariencia de buen hacer, en la que el banco llama para eliminar la cláusula suelo de su contrato, lo que trata de hacer es conseguir que no reclame las cantidades que ha abonado de más durante la aplicación de la cláusula.

Algunos bancos invitan a firmar un contrato de anulación, que en realidad impide reclamar las cantidades que el cliente ha abonado de más. Aunque la cláusula suelo queda eliminada, el cliente no podrá reclamar la devolución de las cantidades. En algunos casos los bancos ponen como condición para la anulación de la cláusula suelo, la contratación de otro producto. Esto sigue siendo un delito de extorsión y como tal, está tipificado en el Código Penal, en el artículo 243.

Otra táctica común entre las entidades bancarias es la de dejar de cobrar los suelo hipotecarios, pero no anular la cláusula suelo, por lo que pueden activarla de nuevo en cualquier momento. En estos casos no se presenta nada al cliente, el banco simplemente, deja de cobrar el suelo, pero no anula la cláusula, por lo se reservan el derecho de reclamar los intereses en el futuro. Es por esto que no confirma por escrito la conformidad en la anulación de la cláusula suelo.

Los bancos están ofreciendo, cada vez más, este tipo de acuerdos trampa de anulación temporal, para que los afectados no acudan a los juzgados, ya que las entidades bancarias saben de antemano que tienen los juicios perdidos. Si usted está afectado por una cláusula suelo, no lo dude y acuda a nosotros, lleve su caso a juicio y no caiga en las trampas de la banca.

Si ha seguido los consejos que le hemos ido dando en el blog de Sin Cláusulas y ha descubierto que su contrato de préstamo hipotecario tiene una cláusula suelo, ha llegado el momento de que haga algo al respecto. Como ya hemos dicho, en España todavía quedan más de dos millones de hipotecas con cláusulas suelo activas, si la suya se encuentra entre ellas, aquí le mostramos los siguientes pasos a seguir.

Lo primero que debería hacer una vez haya encontrado la cláusula suelo en su contrato es ir al banco; lo ideal sería que lo atendiese el director de la sucursal, para tratar de eliminar la cláusula de forma amistosa. Además conviene exigir que se nos devuelvan las cantidades cobradas de más. Para esto deberá señalar la sentencia del Tribunal Supremo de mayo de 2013 que declara nulas todas las cláusulas suelo poco transparentes. Normalmente la entidad solicitará un plazo para estudiar el caso.

En caso de plegarse a una resolución amistosa hemos de ser extremadamente cautos, ya que los bancos en su afán recaudatorio están preparados para tendernos la siguiente trampa con la que quedarse con nuestro dinero. En muchos casos ofrecen una retirada temporal de la cláusula suelo de nuestro contrato, en otros ofrecen una simple rebaja del suelo. Sea como sea, no acepte ninguna de estas condiciones ya que, aceptarlas significaría la aceptación de la cláusula suelo y la imposibilidad de demandar a la entidad en el futuro para que sea retirada de su contrato.

La única forma viable de llegar a una resolución amistosa es la completa anulación de la cláusula suelo y la devolución de las cantidades pagadas de más desde la fecha de la sentencia del Tribunal Supremo. Si el banco se la niega o, deja pasar el tiempo sin contestar, entonces deberá demandar a la entidad, ya que las cláusulas suelo son legales en España y muchas entidades bancarias se niegan a retirarlas hasta que no las obliga un juez mediante sentencia en firme.

¿Qué pasará si demando a la entidad?

Lo más seguro es que si demanda a una entidad bancaria por la inclusión de una cláusula suelo en su contrato de préstamo hipotecario ganará el juicio, la entidad puede recurrir, pero a tenor de las últimas sentencias y, sobre todo, a raíz de las dos sentencias del Tribunal Supremo declaran nulas las cláusulas suelo, la mayoría de las entidades bancarias no suelen recurrir las sentencias, pues resulta una pérdida de tiempo y esfuerzo.

El factor determinante en este sentido han sido las sentencias firmes del Supremo, que se acogen a la falta de transparencia de las cláusulas suelo para declarar su nulidad. En cuanto a la devolución del dinero cobrado de más, los juzgados no se ponen de acuerdo; según la doctrina del Supremo se devolverá todo lo cobrado de más a partir de marzo de 2013, fecha de la primera sentencia, sin embargo, algunas Audiencias Provinciales se han enfrentado ya a esta norma, asegurando que sólo beneficia a los bancos y han dictado sentencias en las que se condena a la entidad a devolver lo cobrado desde la firma del contrato.

Si se ha visto afectado por este tipo de estrategias desde SinCláusulas ofrecemos a las familias afectadas por este tipo de acciones diversas modalidades de pago, y solo cobramos cuando se gana la demanda en el juzgado. También se aplica un mejor precio en caso de realizar una gestión previa extrajudicial, donde no deberían desembolsar nada, y solo en el caso de firmar un acuerdo favorable para nuestros Clientes. Llámanos sin compromiso alguno al Teléfono de Atención al Cliente 629 879 429.

Se calcula que en España todavía quedan más de dos millones de hipotecas con cláusulas suelo activas, muchos usuarios afectados no saben que las tienen, otros creen que reclamar mediante vía judicial resulta muy caro. Se equivocan, resulta mucho más barato que pagar 100 euros de más cada mes a su banco. Si quiere saber si su contrato hipotecario tiene una de estas cláusulas abusivas siga leyendo, desde Sin Cláusulas queremos ayudarle.

La opción más sencilla para saber si tiene o no una cláusula suelo en su contrato de préstamo hipotecario pasa por preguntar directamente a su banco. Sin embargo, y aunque no resulte ético, siempre cabe la posibilidad de que el banco o el empleado nos mienta. Por este motivo la mejor solución pasa siempre por una revisión minuciosa de la escritura de su contrato de préstamo hipotecario (no debe usted confundir esta escritura con la escritura de compra-venta del inmueble).

La cláusula suelo nunca viene con una denominación visible, tampoco aparece separada o explicada de forma adecuada en ningún lugar. Por norma general, la cláusula siempre está camuflada entre el cuerpo de cláusulas del contrato. Aquí les dejamos algunos ejemplos con los que se suele denominar este tipo de cláusulas:

• Límites para la aplicación del tipo de interés variable.
• Límites a la variabilidad.
• Sobre el tipo de interés variable.
• Túnel hipotecario.
• Horquilla de interés.
• El tipo de interés pactado no podrá ser superior a «X» ni inferior a «Z».
• Limitaciones a la baja del tipo de interés.
• Tipo de interés mínimo.

Si tiene dudas y no sabe si su contrato hipotecario tiene una de estas cláusulas desde SinCláusulas ofrecemos a las familias afectadas por este tipo de acciones toda la ayuda posible, además si se decide a demandar ofrecemos diversas modalidades de pago, y solo cobramos cuando se gana la demanda en el juzgado. También se aplica un mejor precio en caso de realizar una gestión previa extrajudicial, donde no deberían desembolsar nada, y solo en el caso de firmar un acuerdo favorable para nuestros Clientes. Llámanos sin compromiso alguno al Teléfono de Atención al Cliente 629 879 429.

El presidente de la Unión de Consumidores de Asturias, ha subrayado hoy que el 80 por ciento de los usuarios de banca que tienen un contrato hipotecario desconoce si tiene o no cláusulas suelo en sus contratos hipotecarios. En una rueda de prensa en la que ha animado a los usuarios que mantengan una hipoteca que estudien su contrato para esclarecer si tiene estas cláusulas suelo «abusiva».

También ha advertido que no hagan caso del intento de negociar las cláusulas suelo que se está dando entre algunos bancos que, según ha recalcado, es una «trampa ante el temor» de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictamine en contra de las entidades españolas y les haga devolver el dinero recaudado «ilegalmente».

Afirma pues que los bancos, ante la llegada de la burbuja inmobiliaria, «actuaron de mala fe introduciendo un blindaje en los nuevos contratos hipotecarios con estas cláusulas que les permitieron mantener la rentabilidad de sus productos». Sólo en el Principado de Asturias esta situación supone, que cerca e 40.000 usuarios están «atrapados y abonando» entre un 300 y un 400 por ciento de sobrecoste, al mantener unos intereses de hasta el 5 por ciento cuando el euribor está ahora al 0,16 %».

Si se ha visto afectado por este tipo de estrategias desde SinCláusulas ofrecemos a las familias afectadas por este tipo de acciones diversas modalidades de pago, y solo cobramos cuando se gana la demanda en el juzgado. También se aplica un mejor precio en caso de realizar una gestión previa extrajudicial, donde no deberían desembolsar nada, y solo en el caso de firmar un acuerdo favorable para nuestros Clientes. Llámanos sin compromiso alguno al Teléfono de Atención al Cliente 629 879 429.