Cláusulas Suelo

Cláusulas abusivas en hipotecas

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La reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea de 21 de enero de 2015 sigue la línea marcada por la del 13 de marzo de 2013, y concluye que ninguna norma estatal debe impedir a un juez nacional, que conoce de un procedimiento de ejecución hipotecaria en presencia de una cláusula abusiva, valorar la concurrencia de ese carácter y, en su caso, excluir la aplicación de la misma, además, existen otros principios comunitarios, en materia de consumidores, que coadyuvan a su protección.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea reitera la necesidad de garantizar el principio de efectividad de la normativa de protección de los consumidores, lo que implica que la nulidad de las cláusulas abusivas se impone de una manera inmediata sin necesidad de declaración judicial y que todas las autoridades y funcionarios nacionales, no solo los jueces, deben de abstener de colaborar en la aplicación de tales cláusulas abusivas.

Funcionarios y contratos abusivos

Es en los préstamos hipotecarios, que exigen el otorgamiento de escritura notarial y la inscripción en el registro de la propiedad, donde la adopción de medidas preventivas al uso de las cláusulas abusivas –control notarial del cumplimiento de las obligaciones de transparencia e información y la calificación registral de la legalidad, abusividad y transparencia– adquiere una especial relevancia, por más que la actual controversia suscitada en torno a las mismas parezca ocultar esta realidad.

Según lo expuesto en la Ley Hipotecaria, como el artículo 84 de la vigente Ley de 2007 General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y el artículo 18 de la Ley de 2009 de Protección de los Usuarios de Productos Financieros, se incide en la calificación registral de los préstamos hipotecarios y en la obligación de los registradores de denegar la inscripción de las cláusulas a todos aquellos que no cumplan la legalidad vigente.

Hoy en día, el registrador podría denegar el acceso al registro de la propiedad de todas aquellas cláusulas de las hipotecas que: sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas; hayan sido declaradas nulas por resolución judicial firme; y puedan ser tachadas de abusivas de forma objetiva por corresponderse con las tipificadas en la ley; quedando únicamente al margen de la calificación registral aquellas cláusulas cuya abusividad, únicamente pueda ser apreciada por la autoridad judicial.

En uno de estos casos, el deudor quedaría liberado de actuación alguna en defensa de sus derechos, correspondiendo al acreedor interponer el correspondiente recurso administrativo o judicial contra la calificación registral, si considerase que las cláusulas denegadas se ajustan a la legalidad y, en su caso, lograr la inscripción de las mismas.

Ejecución hipotecaria por ley

Si tenemos en cuenta que la susodicha Ley Hipotecaria solo permite la ejecución hipotecaria “sobre la base de los extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo”, extremos que el registrador pone de manifiesto al juez en la preceptiva certificación registral de dominio y cargas con que comienza el procedimiento, la posible aplicación de las cláusulas excluidas, que pretenda hacer el acreedor, deberá ser rechazada por el juez no con base en su apreciación de la existencia de abusividad sino simplemente porque no constan inscritas.

La exclusión de las cláusulas abusivas por parte del registrador, deviene, fundamental, no solo para la protección del consumidor sino también para facilitar el control judicial de las mismas, al imposibilitar que muchas de ellas sean fundamento de la ejecución o determinantes de la cuantía de la cantidad reclamada, limitando la valoración de los jueces a aquellas cláusulas residuales que exijan una ponderación de las circunstancias del supuesto concreto.

Desde SinCláusulas ofrecemos a las familias afectadas por este tipo de acciones diversas modalidades de pago, y solo cobramos cuando se gana la demanda en el juzgado. También se aplica un mejor precio en caso de realizar una gestión previa extrajudicial, donde no deberían desembolsar nada, y solo en el caso de firmar un acuerdo favorable para nuestros Clientes. Llámanos sin compromiso alguno al Teléfono de Atención al Cliente 629 879 429.

Nulidad de cláusula suelo

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La sala primera de la Audiencia Provincial de Pontevedra anula una cláusula suelo, alegando una falta en el control de inclusión y en el control de la transparencia. Tras una magnífico estudio sobre la retroactividad, la Sala llega a la conclusión de que los efectos deben producirse a partir de la fecha de la sentencia de instancia, no antes.

Las cláusulas suelo deben superar el control de inclusión en el contrato (cómo incorporan al contrato y si son claras) y además el control de transparencia cuando están incorporadas a contratos con consumidores, para resultar claras hay que saber qué información se le dio al cliente tanto de forma previa, como en el momento de la contratación, para determinar si el cliente era o no consciente de las consecuencias económicas y jurídicas de la inclusión de la cláusula en el contrato.

Es preciso que la información suministrada permita al consumidor percibir que se trata de una cláusula que define el objeto principal del contrato, que incide o puede incidir en el contenido de su obligación de pago y tener un conocimiento real y completo de cómo juega o puede jugar en la economía del contrato.

No pueden estar enmascaradas entre informaciones abrumadoras o exhaustivas que, en definitiva, dificultan su identificación y ensombrecen lo que, de otra forma, sería claro. Máxime en aquellos casos en los que los matices que introducen en el objeto percibido por el consumidor como principal puede verse alterado de forma relevante.

No estamos, pues, ante una nulidad derivada de la simple comparación lingüística, sino ante una declaración que exige un análisis del fondo. Si el propio Tribunal Supremo, al declarar la nulidad de las cláusulas “suelo”, no retrotrajo los efectos derivados al momento en que comenzó a operar como límite mínimo de variabilidad, sino que fijó la eficacia de la declaración en la fecha en que se declaró, no se aprecian razones para adoptar un pronunciamiento distinto.

La Sala considera, pues, que los efectos de la declaración de nulidad lo son desde la fecha de la sentencia de primera instancia, no antes.

Demandas por cláusula suelo

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El 99% de las demandas de los clientes contra las llamadas cláusulas suelo, se ganan en los juzgados.

Tras conocerse la sentencia que obliga a Unicaja a anular la cláusula suelo de una hipoteca y a devolver a la afectada más de 14.000 euros, desde Ausbanc, se aseguró ayer que el 99,9% de las demandas interpuestas sobre este tipo de cláusulas abusivas de los bancos se gana en el juzgado. Son escasas las sentencias que dan la razón a la entidad bancaria y sólo se han producido en casos de préstamos a empresas en las que sí se cumplieron los principios mínimos de transparencia.

Destaca que la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Melilla es la primera contra la entidad Unicaja, pero la tercera sentencia favorable en la ciudad autónoma. Los abogados afirman que el 70% de los préstamos hipotecarios firmados en Melilla lo son con Unicaja. La sentencia anterior, de abril de este año, condenaba a Banco Popular en los mismos términos: Anulación de la cláusula suelo y devolución del dinero cobrado indebidamente.

El coste del proceso judicial puede alcanzar los 3.000 euros, contando el pago de tasas, el procurador y los honorarios del abogado. Pero desde SinCláusulas ofrecemos a las familias afectadas por esta cláusula abusiva diversas modalidades de pago, y solo cobramos cuando se gana la demanda en el juzgado. También se aplica un mejor precio en caso de realizar una gestión previa extrajudicial, donde no deberían desembolsar nada, y solo en el caso de firmar un acuerdo favorable para nuestros Clientes. Llámanos sin compromiso alguno al Teléfono de Atención al Cliente 629 879 429.

Recuperar la inversión

Las devoluciones oscilan entre 7.000 y 10.000 euros, ya que se estima que las cláusulas suelo cobraron mensualmente y de forma “indebida” una media de 200 euros a cada cliente. Esta cláusula pasó desapercibida hasta 2009 cuando el Euribor comenzó a bajar hasta mínimos históricos.

Fue entonces cuando las familias con una hipoteca vieron con alivio que esta circunstancia haría bajar la mensualidad de su hipoteca, pero no fue así. La cláusula suelo se suele establecer por encima del 3,5% de interés sobre la hipoteca, aún cuando el Euribor marque menos. ¡ Haz números, en estos momentos, febrero de 2015, el Euribor se situa por debajo del 0’30% !

Desde entonces los bancos han cobrado este tipo de forma ilegal, máxime tras la sentencia del 9 de mayo de 2013 del Tribunal Supremo.

Disuadir al afectado para no denunciar

Las sentencias del Supremo condenaron a BBVA, Cajamar y Nova Caixa Galicia por la cláusula suelo, sentando jurisprudencia, por lo que afecta a todas las entidades bancarias.

Para reclamar la devolución de lo cobrado por la cláusula debe interponerse una demanda individual, sin embargo, el índice de demandas todavía es muy bajo en comparación al alto número de préstamos hipotecarios con cláusula suelo.

Uno de los principales motivos, consideramos desde SinCláusulas, para explicar este bajo índice de reclamaciones se debe al uso de la técnica del “asustaviejas” que aplican las entidades bancarias, es decir, las políticas comerciales de los bancos han invertido muchos esfuerzos en disuadir a sus clientes de presentar la demanda. Por ello, tratan de derribar los mitos creados interesadamente por los bancos para que sus clientes hipotecarios no denuncien.

Algunos dicen, por ejemplo, que Unicaja no fue condenada en la sentencia del Supremo de mayo de 2013. Pero eso no es verdad porque esa sentencia sentó jurisprudencia por lo que afecta a todos los bancos y cajas.

Por tanto, que una entidad no haya sido condenada aún no es excusa para no reclamar una injusticia. Otra de las técnicas es amedrentar al cliente con un proceso judicial caro y largo. Esto es más frecuente en pequeños municipios y sobre todo afecta a personas mayores.

Solicitud de nulidad de cláusula suelo

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La Sala 15ª de la Audiencia Provincial  de Barcelona aprecia de oficio la litispendencia por el procedimiento instado por la OCU del que conoce la Audiencia Provincial de Madrid. Con la finalidad de resolver sobre la restitución de las cantidades abonadas estudia, a efectos meramente prejudiciales, la nulidad de la cláusula suelo y la estima. Alegando falta en el control de transparencia y falta de equitatividad, en la firma de contrato con cláusula suelo. Irretroactividad de la declaración de nulidad.

La litispendencia (igual que la cosa juzgada), forma parte del orden público procesal, de forma que tanto el órgano de la primera instancia como el de la segunda deben apreciarla de oficio cuando hayan sido introducidos en el proceso los hechos que las justifican.

La existencia de relación de prejudicialidad podría determinar la suspensión del proceso sobre la acción individual (en cuanto a la pretensión de devolución de cantidades) siempre que se cumplan todos los presupuestos establecidos en el artículo 43 LEC y el juez lo hubiera estimado conveniente. Aunque también puede determinar que no se suspenda el curso de las actuaciones y que el proceso prosiga hasta sentencia, como en este caso.

Aunque existe una amplia variedad de sentencias diferentes al respecto, el criterio establecido en la referida  sentencia del TS es el de la irretroactividad de la sentencia, en el sentido de que la nulidad de la cláusula no afecta a las situaciones definitivamente decididas por resoluciones judiciales con fuerza de cosa juzgada ” ni a los pagos ya efectuados en la fecha de la publicación ”

 

Competencia judicial sobre cláusulas abusivas

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Los juzgados de primera instancia tendrá competencia judicial para efectuar pronunciamientos sobre cláusulas supuestamente abusivas, incluidas en contratos de préstamos con garantía hipotecaria, al tratarse de cláusulas particulares y no de condiciones generales de la contratación.

Tras una demanda presentada contra el Banco Español de Crédito (Banesto), interesada en que se declare fraude de ley y abuso de derecho en el otorgamiento del préstamo con garantía hipotecaria suscrito, así como la inexistencia de la deuda, condenando a la entidad a estar y pasar por la dación en pago del inmueble; además pide la nulidad por carácter abusivo de la cláusula de novación y ampliación del préstamo, también se condena a la entidad a devolver cualquier cantidad cobrada al demandante en virtud de dicha comisión. Asimismo, que se declare nula la cláusula sobre los intereses de demora.

El 7 de febrero de 2014 el juzgado se pronunció incompetente, por razón de la materia, para conocer de la acción de nulidad ejercitada con carácter subsidiario. Contra dicho auto se interpuso recurso de apelación.

El recurso parte del art. 86.2 de la LOPJ, según el cual los juzgados de lo mercantil conocerán de cuantas cuestiones sean de la competencia del orden jurisdiccional civil, respecto de “las acciones relativas a condiciones generales de la contratación en los casos previstos en la legislación sobre esta materia”

En definitiva y asegurándose por medio de la directiva europea 93/13 CEE del consejo, de 5 de abril de 1993, sobre abusividad en las clásulas. Los juzgados de primera instancia son competentes para efectuar pronunciamientos sobre cláusulas supuestamente abusivas; incluidas en el contrato de préstamo objeto de autos; tratándose de cláusulas particulares y no de condiciones generales de contratación.

Jurisprudencia sobre cláusulas suelo

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El Tribunal supremo ha declarado ya en dos ocasiones a las cláusulas suelo como condiciones generales de la contratación. Este posicionamiento del Alto Tribunal, conforma ya una jurisprudencia por reiteración, permitiendo a los abogados trascender al ámbito actual de los consumidores, y plantear a sus clientes la posibilidad de ejercitar acción de nulidad respecto a las cláusulas suelo de sus contratos, al procurar expectativas tanto de casación, como de recurso extraordinario por infracción procesal, sobre cualquier pronunciamiento que contravenga sus posiciones.

Los dos motivos de casación sobre los que se pronuncia la sentencia son: infracción del art. 1 de la LCGC, y la infracción de los art. 80 y 82 del TRLGDCU.

Sobre la sentencia

Se determina que una cláusula es condición general, en base a ciertas conclusiones; es condición general cuando el adherente no puede influir en la supresión o contenido de la misma, sin que pueda aducirse que ha existido negociación efectiva por darse la posibilidad de “elección” entre varias ofertas de contratos sometidos a condiciones generales de la misma entidad financiera, o bien varias ofertas de distintos empresarios o financieras.

El demandado debe asumir la carga de presentar los hechos de los que se desprende la pretensión del actor, cuando éste constituye un hecho negativo, como es la existencia de negociación que determina la existencia de condiciones generales de contratación. Atribuye así la carga de la prueba al que tiene la disposición y mayor facilidad de acreditar dicha negociación ha existido. Eso es: la entidad financiera.

La sentencia reitera sus conclusiones en el segundo párrafo, lo que refrenda la conclusión relativa a las cláusulas suelo, en lo referente a que, al determinar el precio del dinero prestado, forman parte del objeto principal del contrato, lo que en ningún caso constituye obstáculo para calificarla de condición general, pues estas se definen por el proceso seguido para su inclusión en el contrato, y no por su contenido.

Añade, además, que el conocimiento de la inclusión de una cláusula suelo (sea o no, condición general) es un requisito previo al consentimiento, pues en otro caso no obligaría a ninguna de las partes. Y, aunque sea considerada como condición general, este hecho no exime del cumplimiento del deber de información, exigido por la regulación sectorial.

Cláusula suelo y Condición General

Llegados a este punto, se debe conocer bien la diferencia entre cláusula abusiva y condición general, pues ambas muchas veces se superponen o se difuminan. A este respecto, en España existe la Ley 7/98 de Condiciones Generales de Contratación, que transpone la directiva europea 93/13/CE, que regula conjuntamente las condiciones generales y cláusulas abusivas.

La condición general se define como predispuesta e incorporada a una multitud de contratos. Revistiendo total conformidad a Derecho siempre y cuando cumpla las prescripciones de la Ley, no siendo abusiva per se.

La cláusula abusiva es aquella que, contra las exigencia de la buena fe, causa graves desequilibrios en los contratos, siendo ésta una condición general o no. Sabiendo que las condiciones generales pueden caber entre profesionales, o entre estos y el consumidor. Se requiere para su validez una redacción transparente, concreta, clara y sencilla; exigiendo, a su vez, que si el adherente es un consumidor, éstas no sean abusivas.

Así pues, las “intersecciones” entre condición general y cláusula abusiva, quedan definidas al señalar que, no obsta que pueda constituir motivo de nulidad de la condición general la existencia de abuso de posición, sujetando esta nulidad a las normas generales de nulidad contractual.

Medida cautelar ante demanda de nulidad de cláusula suelo

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Ante la solicitud de suspensión de la eficacia de la cláusula suelo, el juez procede a tomar medidas cautelares.

El juez del juzgado de lo Mercantil nº 1 de Donostia- San Sebastián, a expresa petición del demandante, procede a tomar medidas cautelares antes de celebrarse el juicio, en base a el art.  727, apartados 7 y 11 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil. Que permite cesar provisionalmente en una actividad del número 7, o aquellas otras medidas que, para la protección de ciertos derechos, prevean expresamente las leyes. O cualquier otra que se prevea necesaria para asegurar la efectividad de la tutela judicial.

En ambos preceptos, el juez podría tomar acciones y anular de forma cautelar, la cláusula suelo cuya nulidad pretende el actor.

El solicitante acompaña la demanda, con documentos en los que se habla de una propuesta de hipoteca de Euribor más 0,70%, pero en la que no aparece, mención alguna a un tope inferior en el importe, que luego sí aparece en las escrituras. La demandada no opone nada a la documentación aportada por el actor de la demanda.

La demandada pone énfasis es en la falta de concurrencia del requisito de peligro de mora, aunque el demandante mantiene que ese peligro se predica del deudor, aunque niega que éste exista en su caso, ya que podrá reintegrar lo que proceda en caso de que la sentencia sea desfavorable, y que se encuentran ante una simple anticipación del fallo.

Lo que se pretende mediante la tutela cautelar, es que la dilación procesal no perjudique la efectividad del fallo. Si la tramitación del proceso judicial lo compromete, debe adoptarse la medida que se solicita con el objeto de garantizar su ejecución.

El juez expone que no se anticipa el fallo de la sentencia si se dispone a la medida cautelar de la suspensión de la cláusula suelo. Al contrario, se asegura su efectividad en caso de estimarse la demanda, ante un riesgo patente de demoras y retrasos procesales no imputables a los litigantes.

 

Control de inclusión y transparencia en cláusulas suelo

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Se declara la irretroactividad de los efectos de la nulidad, no procede la devolución de las cantidades que se hubiera abonado como consecuencia de la aplicación del límite a la variabilidad del tipo de interés hasta la fecha de la sentencia de primera instancia.

La Ley 7/1998 de 13 de Abril, sobre Condiciones Generales de Contratación, advierte que en el ordenamiento jurídico español se distingue entre condición general y cláusula abusiva. Siendo la condición general una cláusula predispuesta que se incorpora al contrato sin haber sido negociada y la abusiva aquella que causa en detrimento del consumidor un desequilibrio importante e injustificado de las obligaciones contractuales y puede tener o no, el carácter de condición general.

Las cláusulas suelo forman parte inescindible del contrato, y por ello mismo, resulta muy complicado someterlas a un test de abusividad, aunque no resulta imposible. Así que, aunque como regla no pueda examinarse la abusividad del contenido, no supone que el sistema no las someta al doble control de transparencia.

Las cláusulas suelo son lícitas siempre que su transparencia permita al consumidor identificar la cláusula como definidora del objeto principal del contrato y conocer el riesgo real en el reparto de la variabilidad de los tipos. No es necesario que exista un equilibrio “económico” o equidistancia entre el tipo inicial fijado y los topes señalados como suelo y techo.

La sentencia proclama la licitud de las cláusulas suelo condicionada a que se observe la especial transparencia exigible en las cláusulas no negociadas individualmente que regulen los elementos principales de los contratos suscritos con consumidores.

Si una cláusula suelo no cumple con las exigencias de esa doble transparencia, resultará en una potencial causa de perjuicio al consumidor por desconocimiento de la significación de la onerosidad. Aunque, en este caso, puede que no proceda la devolución de las cantidades abonadas a la entidad antes de la declaración de nulidad.

 

No es oro todo lo que reluce

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Nuestro país hace unos años vivió una época dorada, en la que se construían pisos y casas, no solo por encima de lo prudente, sino también de la objetiva demanda, y todo ello alimentado por las facilidades financieras que las Entidades de Crédito ofrecían.

Estas magníficas condiciones, que posibilitaban acceder, sin ningún tipo de problema, a ellos, distorsionaban al cliente que acababa pensando que podría acceder siempre a la mejor vivienda, incluso superior a sus necesidades, y menospreciando el futuro laboral que pudiera darse. Pero no es oro todo lo que reluce y no todo el mundo entiende de escritos hipotecarios, ni los cálculos implícitos que se derivan de ellos. Y todo ello, al cabo de pocos años, y máxime cuando la crisis económica se agudiza, agrava la situación del hipotecado, y es entonces cuando se le da la importación que tiene una Cláusula de Suelo.

Una Cláusula de suelo, o de tipos mínimos, bloquea el ahorro que el tipo de interés bajo, que hay actualmente y que se prolonga desde el año 2009,  produciría en una hipoteca, la anula por completo. Para verlo claro les pondremos un ejemplo:

  • Tenemos un préstamo hipotecario por un importe, pendiente de amortizar, de 200.000€, y asociado a este préstamo tenemos aplicado un Euribor (hoy al 0,40%) más un diferencial de 0,75 puntos. Esto supondría un 1,15% a liquidar en concepto de intereses en nuestra cuota mensual; pero tiene una cláusula de suelo del 3,50% que supone pagar un diferencial, a favor de la Entidad Bancaria, de aproximadamente unos 4.700€ anuales. “Gracias” a esta dichosa cláusula pagamos sobre ¡¡400€ de más cada mes!!.

Hoy en día mucha gente sigue ignora el perjuicio que todo esto está teniendo en su bolsillo, y otras muchas personas, simplemente se quedan quietas porque creen que moverse, que reclamar y acudir a un abogado, les dará más quebraderos de cabeza y más gastos de los que ya tienen. Esta forma de pensar es errónea, nunca hay que dejar las cosas pasar. Este gasto nos perjudica mensualmente, agrava nuestra situación económica, y se va a prolongar durante todo lo que reste para liquidar la deuda con el Banco, siempre que el tipo aplicado sea inferior a la cláusula suelo, que dado el actual panorama económico, parece que lo será por muchos años.

Piense una cosa, más de 100 entidades bancarias españolas tienen interpuestas demandas por este tema, y menos del 5% de los afectados por esta situación presentó reclamaciones en los tribunales.

Hay que iniciar la reclamación cuanto antes. Acudir a un despacho de abogados especializados en este tema y presentar la oportuna reclamación ante la Entidad Bancaria, esta es la mejor manera de hacer que este sobrepago tenga los días contados.

En Sin Cláusulas somos especialistas en este terreno y le ofrecemos, no cobrar en el proceso, solo si finalmente el caso se resuelve positivamente para usted.