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Por qué la banca se librará de pagar la mayor parte de los gastos hipotecarios

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Aunque a día de hoy hay entre seis y ocho millones de hipotecados, la gran mayoría de ellos no reclamará la devolución de los gastos hipotecarios.

Los bancos se han libro de devolver a sus clientes con hipotecas el impuesto sobre actos jurídicos documentados. Así lo dictaminó ayer el Tribunal Supremo, esta decisión tiene mucha importancia en el sector financiero. Con esta decisión se evita que los bancos tengan que hacer frente, como sucedió con las cláusulas suelo, a indemnizaciones millonarias.

Aunque no se ofrecen números exactos, las asociaciones de consumidores calculan que hay en torno a los ocho millones de hipotecados en España. Sin embargo, los expertos afirman que la mayoría no reclamará los gastos hipotecarios.

Los gastos hipotecarios

El AJD representa un tercio del gasto total de una hipoteca. Para que nos hagamos una hipoteca de 160.000, el impuesto supondría un gasto de 1800 euros. El gasto de notario, registro y gestoría supondría unos 1665 euros, aunque sobre este último el Supremo aún no se pronunciado.

En total, los bancos deberían devolver 3500 euros, sin embargo, al excluir el impuesto se queda en poco más de 1600. Si además, excluimos también el gasto de la gestoría (algo que recomiendan muchos abogados), la cuenta baja hasta unos 1200 euros.

En este punto, la realidad es que no merece la pena reclamar por menos de 2000 euros.

Reclamar por debajo de los 2000 euros

La reclamación judicial no va a ser rentable para los despachos de abogados ni para los propios clientes. Al quedar exento de la devolución el AJD, que supone el grueso del gasto hipotecario, las costas no van a ser suficientes para cubrir el honorario de los abogados.

Para no perder dinero y que compense la reclamación, la mejor solución es reclamar los gastos judiciales junto con la cláusula suelo.

¿Qué gastos hipotecarios podemos reclamar tras la decisión del Tribunal Supremo??

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El pasado 28 de febrero, el Tribunal Supremo concretó mediante sentencia judicial cómo y quién paga el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). Este impuesto se devenga como consecuencia de la constitución de un préstamo con garantía hipotecaria.

A la espera de leer la sentencia completa, en la nota de prensa publicada se señala que el impuesto se deberá pagar:

  1. Por la constitución de un préstamo, el pago incumbe al prestatario.
  2. Por el timbre de los documentos notariales, el impuesto correspondiente a la matriz se abonará por partes iguales entre prestamista y prestatario, y el correspondiente a las copias, por quien las solicite.

Todo esto parece complicado, así que vamos a ver qué significa esto.

¿Cómo se paga el impuesto y qué conceptos tiene?

Este impuesto se paga por dos vías. Una directa, mediante el ingreso del importe correspondiente en la Agencia Tributaria, y otra, que se podría llamar indirecta.

Vía indirecta

La vía indirecta es el importe que, en concepto de Timbre, refleja el notario en su factura a la hora de cobrar, tras otorgar la escritura pública de préstamo con garantía hipotecaria. El notario, de esta manera, recupera lo que le ha costado el papel empleado para la redacción y firma del contrato. Este papel suele costar unos 15 céntimos por hoja y es lo que se paga en impuesto por timbre.

Este es el impuesto al que se refiere el Tribunal Supremo. Muchas personas confunden este impuesto con la factura del notario. Aunque esta última se refiere solo a los honorarios del notario.

Por tanto el timbre se pagará de la siguiente forma:

  • Al 50% entre prestamista y prestataria, el importe del timbre (o el coste del papel) de la escritura con las firmas originales y que se queda el notario. En este caso, la cuantía total será de entre 10 y 50 euros.
  • El pago de las copias, corresponderá al que las solicite.

Vía directa

La vía directa se pagará en la Agencia Tributaria de cada Comunidad Autónoma, a través del modelo normalizado que se nos facilite. Es el importe de mayor importe dentro de los gastos de constitución de la hipoteca.

Es a este gasto hipotecario al que se refiere la sentencia del Tribunal Supremo.

¿Cuál es la base imponible del impuesto o importe sobre el que calcular el IAJD para su abono a la Agencia Tributaria autonómica?

Aunque parezca difícil de entender, la base imponible para este impuesto, no es el impuesto total del préstamo, sino que es la responsabilidad hipotecaria, que es una suma superior aproximadamente en un 30% o 50% a la cantidad prestada.

La responsabilidad hipotecaria es la cantidad máxima por la que responde el bien en caso de ejecución hipotecaria. Es decir, es una suma en la que se encuentra interesado únicamente el banco o entidad prestamista.

¿Qué conceptos engloba la responsabilidad hipotecaria sobre la que se calcula el IAJD?

El monto total de la responsabilidad hipotecaria, se desglosa en los siguientes conceptos:

  • El importe principal del préstamo, es decir, la cantidad que ha solicitado al banco y que finalmente ha concedido al prestatario.
  • Los intereses remuneratorios al tipo fijado.
  • Una suma que se corresponda con los intereses de demora a uno o dos años, y que se calculan sobre el capital concedido, al tipo establecido para dichos intereses. Generalmente encontramos esta información en la cláusula sexta de los contratos.
  • Por último, la cantidad para asegurar el reintegro de costas y gastos, que se fijaba con anterioridad a los cambios introducidos por la Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, de una manera aleatoria por las distintas entidades, pero que ahora, y desde 2013, no puede superar el 5% del importe principal prestado.

¿Qué pasa con las cláusulas abusivas?

¿Y si alguna de las partes es abusiva? ¿Podríamos recuperar alguno de los gastos hipotecarios en este caso?

Si los intereses de demora superan en dos puntos el interés remuneratorio pactado, según la doctrina del Tribunal Supremo, se podría considerar abusivo. De esta forma se podrá solicitar su anulación ante el juzgado que proceda. Así esta cláusula se quedará fuera del contrato y no tendrás que pagar intereses de demora.

Si se consideran abusivos y se elimina esta cláusula del contrato, la nulidad arrastrará cualquier cálculo que se haya realizado con ellos.

Lo mismo sucederá con cualquier cantidad presupuestada para gastos y costas, si bien en este caso, el impuesto que se podrá reclamar será el que corresponda con la diferencia entre el importe que figura en la escritura y el 5% sobre el principal prestado.

¿Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar?

Los gastos hipotecarios que se pueden reclamar, a raíz de la nueva sentencia del Tribunal Supremo son:

  • Honorarios o derechos del Notario.
  • El 50% del importe del timbre de la escritura matriz y de la copia autorizada, puesto que esta última se expidió para el banco.
  • Todos aquellos conceptos incluidos en la factura de la Notaria que no se correspondan con copias expedidas para el prestatario.
  • Factura del Registro de la Propiedad.
  • Gestoría si se acredita que fue impuesta por la prestataria.
  • Del IAJD, la parte proporcional correspondiente a los intereses de demora calculados para establecer la responsabilidad hipotecaria. Siempre y cuando sean abusivos y se reclame su nulidad.
  • Del IAJD, la parte proporcional a la diferencia resultante entre  la cantidad calculada para costas y gastos y el 5% que se debería de haber calculado sobre el principal.

¿Y qué plazo tengo para reclamar los gastos hipotecarios?

En estos casos no existe preescripción. Por tanto se puede reclamar incluso cuando la hipoteca esté ya cancelada. Ahora sí, una vez declarada nula la cláusula de gastos, solo disponemos de 5 años para reclamar.

Guía para afectados por hipotecas IRPH

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El nuevo escándalo de la banca se llama Hipotecas IRPH. Esta nueva mala pasada de los bancos ya afecta a más de un millón de personas que van a tener que pelear en los juzgados para recuperar todo el dinero perdido. En Sin Cláusulas ya hemos hablado antes sobre este nuevo problema, pero hoy queremos ahondar un poco y explicar qué pueden hacer los afectados para recuperar el dinero.

Hipotecas IRPH

IRPH son las siglas para Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. Se trata de un índice de referencia distinto al Euribor y al que están sujetas más de un millón de hipotecas en nuestro país. Si actualmente estás pagando más de un 2% de intereses por tu hipoteca podrías haber firmado una hipoteca IRPH sin saberlo.

El Euribor ya lleva varios meses en negativo, sin embargo, el IRPH, que es un índice gestionado por las entidades financieras sigue al alza. Actualmente se sitúa casi en el 2% —en septiembre de 2016 estaba situado en el 1,903%—. Esto obliga a los clientes a pagar de más por sus hipotecas. La diferencia supone un perjuicio para el hipotecado de dos puntos porcentuales.

El IRPH es siempre más caro que el Euríbor

Una hipoteca a un tipo variable competitivo estará referenciada a un 0,99%. Para que nos compensara, una hipoteca con IRPH tendría que ser contratada a un interés de -1,05%. Sin embargo, la realidad es que los bancos nunca contrataban con intereses negativos. Al contrario, lo hacían con interés positivo o cero —aunque casi siempre eran intereses positivos—. Por lo tanto, como mínimo —a interés cero— una hipoteca IRPH será siempre un 1% más cara que una referenciada al Euribor.

Para empeorar las cosas, si tu hipoteca IRPH fue contratada con bancos o cajas, cuyos índices referenciales desaparecieron estarás condenado a pagar un 4% hasta finalizar tu contrato. Esta locura es debida a la disposición adicional de la Ley 14/2013 del 27 de septiembre.

¿Cómo sabré si tengo IRPH?

Normalmente te bastará con leer la escritura de tu hipoteca.

Aunque no será tan sencillo como parece, no encontrarás por ningún lado las siglas IRPH. Lo que tienes que buscar son referencias del estilo: «Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre». Y deberás buscar también el añadido «concedido por cajas» o «concedido por bancos».

¿Qué hago si tengo una Hipoteca IRPH?

Si tu hipoteca está referenciada a IRPH lo mejor que puedes hacer es contactar con un abogado experto en reclamaciones bancarias y reclamar judicialmente la devolución del dinero pagado de más.

Muchos clientes ya están ganado estas batallas en los juzgados. El IRPH es muy fácil de manipular por las cajas y bancos. Si no te explicaron con detalle qué es el IRPH antes de firmar tu hipoteca, tienes todas las de ganar en el juzgado y tu mejor opción siempre será la reclamación judicial.

Esta situación es muy parecido a la de los afectados por las cláusulas suelo. La mejor opción siempre pasa por la acción judicial.

El tiempo de reclamar preferentes acaba

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Las preferentes de Bankia y Caja Madrid siguen siendo un problema grave. A pesar del arbitraje que organizó la entidad, quedan muchos casos de afectados. De los 182.951 casos de preferentes que se presentaron al arbitraje de la entidad, solo 45.586 fueron aceptados.

La entidad alegó que en la mayoría de los casos el cliente tenía suficiente conocimiento sobre el producto para entender la verdadera naturaleza del mismo. De esta forma asumen que conocían los riesgos de contratar preferentes con la entidad.

Las cifras reales son muy distintas pues apuntan a que el 98% de los afectados no se presentaron al arbitraje. En estos casos, tras presentarse al juzgado se ganó en segunda instancia. Todo esto indica que el arbitraje de Bankia fue poco objetivo o arbitrario.

Los plazos de reclamación de las preferentes

En España todavía quedan más de 35.000 afectados por las preferentes que no han reclamado. Es importante señalar que el plazo de reclamación expira el próximo 7 de julio de 2016.

Estos preferentistas, que no han reclamado, tendrían depositados en la entidad una suma de 1.5000 millones de euros. Este dinero no pertenece a la entidad, sino a los preferentistas.

Algunos de los afectados están esperando a que las acciones del banco suban. La realidad es muy distinta y apunta a que lejos de subir, las acciones de Bankia sufrirán una ligera caída.

Hay que recordar que tras las últimas sentencias del Tribunal Supremos, podrás recuperar la inversión de las preferentes sin importa cuál sea tu historial inversor.

Si se ha visto afectado por este tipo de estrategias desde SinCláusulas ofrecemos a las familias afectadas por este tipo de acciones diversas modalidades de pago, y solo cobramos cuando se gana la demanda en el juzgado. También se aplica un mejor precio en caso de realizar una gestión previa extrajudicial, donde no deberían desembolsar nada, y solo en el caso de firmar un acuerdo favorable para nuestros Clientes. Llámanos sin compromiso alguno al Teléfono de Atención al Cliente 629 879 429.

Las preferentes de Bankia con guión

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En una nueva sentencia, el juzgado número 6 de Madrid anula la colocación de unas preferentes de Bankia y señala que existió un guión que siguieron los trabajadores de la entidad para colocar estos productos. Hecho que reconocieron los propios trabajadores de la entidad.

Las preferentes de Bankia vendidas con guión

Durante el juicio de anulación, la comercial de la entidad afirmaba no recordar si llamó al cliente o si facilitó la información contractual. Asegura que actuó, como todos sus compañeros, siguiendo el guión que les marcaba la entidad.

Dicho guión consistía en unas directrices para colocar el producto. Camuflándolo como inversión segura y, una vez aceptado por el cliente, enviarle un test de conveniencia con las respuestas ya marcadas y en el que no se revelaba información relevante o de valor.

Esta práctica se sistematizó. La entidad se dedicó a comercializar este tipo de productos entre clientes con un perfil ahorrador. Sin realizar tests y sin explicar la realidad del producto. El único de la venta fue capitalizarse.

El juez señala que era obvio que la entidad arrastraba problemas de solvencia y que lanzó las preferentes de Bankia con el único fin de poder capitalizarse de nuevo. Todo eso revela que hubo un plan trazado para colocar estos productos.

El consentimiento dado por los clientes no debería ser válido ya que de entrada el mismo nombre de los productos «acciones preferentes de Bankia» ya resulta complejo y es fácil que nos lleve a equivocación, pues parece un producto destinado a clientes preferentes, cuando no es así.

En la fase de información se incumplieron los estándares de información. Los tests de conveniencia aparecían con las respuestas marcadas por ordenador y nunca se explicó al cliente la verdadera naturaleza de lo que estaba contratando. Las preferentes aparecían como productos de inversión seguros y sin riesgos, algo que no era real.

Bankia y la deuda subordinada de Caja Madrid

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El Juzgado de lo Mercantil número 7 ha condenado a Bankia a devolver a los clientes minoristas su inversión en una emisión masiva de deuda subordinada de Caja Madrid. El juez ha anulado la venta de deuda subordinada por falta de transparencia en las condiciones generales de los contratos de venta.

Anulación de deuda subordinada de Caja Madrid

Esta sentencia da respuesta a una demanda colectiva en la que se denunciaba la deficiente labor de arbitraje que Bankia ejerció sobre los afectados por la venta de deuda subordinada y que dejó fuera a más de 55.000 afectados.

La sentencia no es firme y desde Bankia ya se ha comunicado que se presentará recurso. Según los directivos de Bankia, todos los que no acudieron al arbitraje están ganado dinero, pues tras la quita del 10% y la subida de las acciones en 2013 y 2014, los valores han subido.

Las «subordinadas» son productos de renta fija a largo plazo que se han estado vendiendo como productos bancarios de alta rentabilidad. Aunque la verdad es que son productos de alto riesgo y de una liquidez muy baja.

En la sentencia se apunta sobre todo a la transparencia de la orden de venta de la deuda subordinada de Caja Madrid. La orden no era lo bastante clara, a pesar de saber que afectaba a miles de clientes y que la mayoría no poseían conocimientos suficientes para entender lo que estaban adquiriendo.

Se señala que, en el estudio previo a la adquisición, se realizaron algunas preguntas generales, y muchos estaban llenos de respuestas vagas e imprecisas, que no son suficientes para demostrar que se entendió el producto contratado.

Se señala también que son preguntas generales y que, de ninguna forma, se redactaron o fueron pensadas para ser respondidas de forma individual. En este sentido, el juez señala que no se informó de los riesgos del producto que se estaba contratando.

Transparencia en la venta de deuda subordinada

El conocimiento de los clientes no fue suficiente ya que, de entrada, en el folletín de venta aparecía la palabra «depósito». Esto llevaba a los clientes a pensar que estaban adquiriendo un depósito y no realizando una inversión en valores.

El juez se sustenta en la falta de transparencia para anular los contratos de compra de la deuda subordinada de Caja Madrid. Esta no es la primera sentencia en esta dirección, la Audiencia Provincial de La Rioja, ya emitió una sentencia similar, en la que también se apoya el juez para dictar esta sentencia.

La Renta y las preferentes

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Aunque parezca mentira, la pesadilla todavía no acaba para los afectados por las preferentes. A todos lo problemas que han tenido, ahora hay que sumar el que les plantea Hacienda.

La campaña de la Renta 2015, iniciada durante el pasado mes de abril, trae nuevas malas noticias para los afectados por las preferentes, que hayan acudido a los tribunales. Debido a nueva interpretación de la ley, este año se pagará más en la declaración de la Renta.

Las preferentes y Hacienda

La indemnización que hayan recibido los afectados por las preferentes en sede judicial durante este año pasado, deberá declararse como «ganancia patrimonial» en la base imponible general. Esto aumenta la progresividad de salarios o pensiones. Además, si el juez les ha otorgado intereses de mora o de indemnización, deberán declararlos con la base imponible al ahorro.

Todavía peor, si el juez declara que la entidad debe abonar las costas del juicio, también deberá declarar este dinero como ganancia patrimonial y, por lo tanto, pagará por ellas.

No deducibles

Además, resultará imposible deducirse los gastos de defensa jurídica —abogado y procurador— que el afectado asume durante el juicio, alegando que estos son gastos de consumo.

Desoyendo a los Técnicos de Hacienda que afirman que las costas tienen un carácter resarcitorio o indemnizatorio de gastos necesarios durante un proceso judicial.

Esto implica que los afectados por las preferentes no podrán deducirse los gastos de su defensa, ni las indemnizaciones recibidas, como pago a una mala práctica de la que fueron víctimas. Este grupo, que está formado sobre todo por jubilados y personas con pocos recursos, no podrá beneficiarse de la desgravación de este tipo de acciones.

Todo esto es malo para los afectados por las preferentes que, de nuevo, ven pisoteados sus derechos en favor de los de las entidades bancarias.

Los Técnicos de Hacienda apuntan a que esta situación podría haberse evitado si el Gobierno hubiese tomado medidas en el asunto, estableciendo una normativa clara, no sujeta a interpretaciones. Por desgracia ha sido el Real Decreto Ley 18/2012 el que ha dado facilidades a los bancos para ofertar este tipo de productos a sus clientes.

Catalunya Banc deberá devolver el dinero de las preferentes

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El Tribunal Supremo ha condenado a Catalunya Banc, ahora parte de BBVA, a devolver el dinero invertido en preferentes a dos clientes.

Otra sentencia por preferentes

En total la entidad deberá devolver 122.647 €. El juez determina que no se cumplió correctamente con el deber de información. La entidad no informó de los riesgos de los productos híbridos ni sobre la naturaleza de los productos financieros complejos.

El juez remarca que la información aportada por la entidad financiera nunca fue la correcta. Ni siquiera la información que aparecía en las órdenes de compra de los productos. Esta era pre-redactada por la entidad financiera y no era la adecuada. No se explicaba cuál era la naturaleza real de estos productos y no se identificaba adecuadamente al emisor de las participaciones preferentes.

Los datos facilitados por la entidad, por lo tanto, ofrecían una información equivocada y no se informaba sobre los riesgos.

Devolver el dinero de las preferentes

El banco tendrá que devolver 122.647 € a los clientes, que fueron cobrados en participaciones preferentes, deuda subordinada y depósitos estructurados. A esta cantidad se le descontarán las cantidades que se hayan cobrado como beneficio por dichos productos.

Cambio de preferentes por acciones

El principal problema llegó cuando las cajas fueron nacionalizadas. La mayoría canjeó sus preferentes por deuda de la entidad o por acciones, aplicando grandes descuentos. Fue entonces cuando saltó la liebre y los afectados se vieron obligados a acudir a los juzgados para recuperar su dinero.

Estos productos tóxicos eran ofrecidos, casi siempre, como depósitos seguros y de alta rentabilidad. Los clientes, confiaban en sus bancos y accedían a la compra. Ahora, gracias a esa falta de transparencia en la venta, los juzgados están anulando las compras y devolviendo el dinero.

Si te has visto afectado por este tipo de estrategias desde SinCláusulas te ofrecemos diversas formnas de pago, y solo cobramos cuando ganamos la demanda en el juzgado. También te aplicamos el mejor precio en caso de realizar una gestión previa extrajudicial, solo te cobraremos en caso de firmar un acuerdo favorable. Llámanos sin compromiso alguno al Teléfono de Atención al Cliente 629 879 429.

El arbitraje de las preferentes costará 800 millones al Estado

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El escándalo de las preferentes, sumió a la banca en una batalla legal que están condenada a perder. Día a día, nuevas sentencias en las que anulan la venta de deuda subordinada, surgen en los juzgados españoles.

Las preferentes de Catalunya Caixa y el arbitraje

La nueva sentencia del Tribunal Supremo sobre las participaciones preferentes de CatalunyaCaixa pone en jaque, de nuevo, al sector bancario.

Además, en este caso se abre una peligrosa puerta que pone en peligro el dinero de los contribuyentes. Si los afectados por estas acciones, que todavía no han recuperado el dinero, acuden al arbitraje el coste para el erario público puede ser de hasta 800 millones de euros, algo que se derivaría al dinero destinado a los arbitrajes.

Este fallo del Alto Tribunal echa por tierra todos los arbitrajes hechos hasta la fecha. La sentencia choca frontalmente con todas las premisas compartidas por las entidades financieras afectadas.

Esta premisa consistía en que los clientes con mayor patrimonio e inversiones en otros productos complejos eran conscientes de los riesgos y por tanto, resultaba improcedente devolverles el dinero.

Sin embargo, con la nueva sentencia, el Tribunal Supremo establece que el hecho de tener conocimientos bancarios y financieros o un patrimonio elevado, no anula la mala comercialización de los productos y en consecuencia, no anula el derecho de los clientes a recuperar su dinero.

Una nueva doctrina

Sería de esperar que el resto de tribunales españoles apliquen la doctrina desarrollada por el Supremo y que esto constituya una especie de efecto llamada para los afectados por este tipo de acciones.

El mayor problema es que, de ser así, el que pagaría los platos rotos de las preferentes, es decir, el que se haría cargo de la devolución de las cantidades sería el Estado. Recordamos que es el propietario del 100% del BFA, la matriz de Bankia, que absorbió el 85% de las preferentes del resto de entidades, para mejorar le trámite de la privatización de Catalunya Caixa.

En el FROB se estima que la pérdida a la que se enfrenta el Estado es de hasta 165 millones de euros, cantidad que se ha ido provisionando a lo largo de estos años, pero que puede ser causa de futuros problemas.

Un contrato de preferentes que nadie entendía

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Un juzgado murciano ha declarado nulo un contrato de venta de preferentes que ni el mismo juez fue capaz de entender. Los miembros del tribunal de la Audiencia Provincial aseguran que no fueron capaces de entender la naturaleza, las garantías y los riesgos de la operación y que, por lo tanto, el contrato es declarado nulo y el banco deberá devolver al cliente el valor de las acciones.

La Audiencia Provincial de Murcia confirma una sentencia del Juzgado de Primera Instancia que anuló un contrato de participaciones preferentes porque sus cláusulas eran tan enrevesadas que hasta los miembros del tribunal tuvieron dudas sobre la naturaleza, las garantías y los posibles riesgos de la operación.

La sentencia desestima pues el recurso que la entidad NCG Banco presentó contra la resolución del Juzgado de Primera Instancia de Cartagena que ya en octubre de 2014 declaró la nulidad del contrato de participaciones preferentes y el canje que hizo la entidad de las preferentes por acciones. Además condenó a la entidad a pagar al cliente la cantidad de 12.000 euros más los intereses legales devenidos desde la fecha de la firma del contrato.

Los magistrados han hecho constar en su escrito: “Este tribunal, con una evidente mayor experiencia en el examen e interpretación de contratos que el demandante en ese pleito, después de examinar los documentos aportados sobre las participaciones preferentes y la situación de la emisora, tiene dudas sobre qué se contrata, sus naturaleza, garantías y riesgos“.

La sala comentó además que “no es admisible pretender imputar al incurrido las consecuencias de la omisión de la información veraz, objetiva, comprensible, adecuada y completa que la entidad bancaria debió suministrar en el momento de la firma del contrato al cliente. Hace constar que es la entidad financiera la única responsable de no haber facilitado esa información al cliente. Al hacerlo incurrió en un vicio del consentimiento, un error en la comprensión del cliente.